美しい投資術 Vol.36 住宅ローン繰り上げ返済か投資か、どちらを優先すべき？

フィガロジャポン2021年7月号から「美しい投資術」を連載している、個人投資家／資産運用アドバイザーの廣田里那さん。

今回の相談者は、3年前に都内マンションを購入して、余剰金をすべて住宅ローンの繰り上げ返済に充てている40代女性。このまま繰り上げ返済を続けるのか、投資に回すべきか、というお悩みです。

今月の投資相談

住宅ローン繰り上げ返済か投資か、どちらを優先すべき？

X子さん（42歳・未婚）　会社員
年収　約1,000万円　貯金　約430万円

新卒以来、証券会社でキャリアを積んできました。リスクを重々理解している分、大きな投資はしていませんが、インデックスファンドと個別株を保有しており、利益込みで1,200万円程度あります。現在、3年前に5,000万円で購入した都内のマンションを住宅ローンの金利が安いうちに完済したいと思い、銀行預金が増えると繰り上げ返済に使っています。このまま残高2,500万円の繰り上げ返済を続けるべきか、新NISAも始まったので余剰金は投資に回すべきか、悩んでいます。夢は60歳でマンションを売却し、国内と海外の田舎で過ごす2拠点居住すること。そのために、必要な費用が気になっています。

1カ月の収支

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資産運用の見直しとご提案

総資産 約1,490万円（2024年3月現在）

• A銀行預金

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  約430万円
• B旧一般NISA（日経平均とNYダウに連動するインデックスファンド）

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  約210万円
• C投資信託（同上）

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  約550万円
• D個別株

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  約300万円

毎月の余剰金16万円を住宅ローンの繰り上げ返済に充てているX子さん。住宅ローンと管理費で月々14万円の固定費が発生しているので、30万円を返済している計算です。金利が安いうちに完済したいというお気持ち、すごくよくわかります。

ただ、余剰金は投資に回すことをおすすめしたいです。現在契約されている住宅ローン金利を確認したところ、現在0.38％となっています。

たとえば、全世界の株式市場の動きに連動することを目指すインデックスファンドなら平均利回り4～7%です。毎年4%の利回りのインデックスファンドで、余剰金の16万円を60歳まで運用すると、元本3,456万円に対し、運用益は約1,593万円。運用で得た利益を元本にプラスして再投資することで、運用期間が長ければ長いほど得られる複利を期待できます。

確かに住宅ローンの金利を支払うのはもったいないですが、比較的低リスクの投資でも、住宅ローンの金利を大きく上回るリターンを得られる可能性は大きいはずです。まずは新NISAのつみたて投資枠を活用し、余剰金を運用することをおすすめします。

また、将来は国内と海外2拠点居住が夢とのこと、どちらも田舎であれば東京より低コストで生活できるはずですが、おおよその生活費を調べて必要な費用を算出すると計画を立てやすいと思います。いまから海外で使える通貨を保有しておくのも良いかもしれません。

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